文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會國內(nèi)地產(chǎn)商中，張松橋和李思廉，都是英國投資市場的常客。張松橋控制著兩家港股上市房企：中渝置地與渝太地產(chǎn)，前者2014年變現(xiàn)了幾乎國內(nèi)所有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向投資海外與香港。李思廉執(zhí)掌的富力地產(chǎn)則是在2017年首進(jìn)倫敦，之后投資動作也不少，買下包括南倫敦雀巢總部大樓、倫敦一區(qū)的Vauxhall Square地塊等。同為中國的地產(chǎn)商，二人在英國投資時也多有合作。2018年，萬達(dá)放棄收購Nine Elms Square（九榆廣場）地塊，張松橋與富力聯(lián)手以4.7億英鎊接盤。在決定收購Nine Elms Square前，萬達(dá)在倫敦已有一個大型項目，萬達(dá)倫敦One（One Nine Elms），同樣位于九榆樹區(qū)。2013年，萬達(dá)以8880萬英鎊從愛爾蘭開發(fā)商Green Property手中買下這一地塊，打算建設(shè)Citytower 和 River tower兩座塔樓。One Nine Elms的命運(yùn)與Nine Elms Square類似。萬達(dá)后續(xù)出現(xiàn)流行性壓力，富力再次成為接盤方，2018年以35億元人民幣接手。而富力出現(xiàn)流動性壓力時，One Nine Elms又被轉(zhuǎn)至張松橋手中。2月6日晚間，富力地產(chǎn)宣布，將One Nine Elms100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予張松橋?qū)嶋H控制的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓代價為象征性的1港元，同時張松橋?qū)⒊薪覱ne Nine Elms的貸款，至2024年3月末為95.01億港元。針對巨額貸款的償還，公告中做出了說明：由張松橋根據(jù)交換邀要約接手富力地產(chǎn)旗下三筆展期美元票據(jù)，最低本金額為8億美元（62.47億港元）。具體來看，交換要約需要張松橋邀請合資格票據(jù)持有人交出其現(xiàn)有票據(jù)，以換取其發(fā)行的新永續(xù)票據(jù)，包括B1批及B2批永續(xù)債，各為4億美元，并支付現(xiàn)金代價認(rèn)購A批永續(xù)債券。另外還需邀請合資格票據(jù)持有人換取張松橋發(fā)行的C批永續(xù)債券，發(fā)行金額至多2億美元。張松橋目前承諾參與A批及B批交換要約，并在交換要約不足時包銷A批及B批交換要約的任何短缺金額。換言之，通過這筆交易，富力至少將8億美元的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了張松橋。除了債權(quán)人之外，三筆票據(jù)由富力地產(chǎn)執(zhí)行董事李思廉及配偶持有1.55億美元的權(quán)益，非執(zhí)行董事李海倫持有463.9萬美元的權(quán)益。富力地產(chǎn)表示，假若張松橋通過交換要約收取最低8億美元的票據(jù)，預(yù)期公司將通過交易錄得凈收益30.84億港元。幫富力償債，張松橋得到的項目成色如何呢？財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前One Nine Elms的項目公司已處于資不抵債，截至2023年9月30日的的凈負(fù)債為48.13億元，同時項目公司2021年及2022年分別錄得稅后凈虧損11.19億元及20.54億元。不過根據(jù)評估，截至2023年末，項目公司持有的物業(yè)永久業(yè)權(quán)權(quán)益于其現(xiàn)況下的市值為10.09億英鎊，相當(dāng)于100.5億港元。若從評估值來看，張松橋這筆交易賺了不少。另據(jù)公告，One Nine Elms將于2024年4月完工，包括River Tower及City Tower兩座大樓，共提供437個私人住宅單位，City Tower提供57套經(jīng)濟(jì)型住宅，River Tower內(nèi)設(shè)一家酒店。項目距完工僅剩2個月時間，張松橋此時入手或算是撿了現(xiàn)成。One Nine Elms曾是富力地產(chǎn)進(jìn)行美元債展期的籌碼，以出售的現(xiàn)金流作為增信條件的保證，可惜項目的工程進(jìn)度仍出現(xiàn)滯后。最新公告中，富力地產(chǎn)也坦誠稱，近年其已加快在中國及海外出售發(fā)展及投資物業(yè)的計劃，重新分配資金以解決金融負(fù)債及項目竣工問題。然而，與目標(biāo)集團(tuán)貸款有關(guān)的協(xié)議中規(guī)定的若干銷售里程碑越來越難以實現(xiàn)，如無法實現(xiàn)，則可能導(dǎo)致目標(biāo)集團(tuán)貸款違約，并可能導(dǎo)致變現(xiàn)目標(biāo)集團(tuán)且該變現(xiàn)價值可能遠(yuǎn)低于可能出售事項的代價。由于可能出售事項的代價將透過結(jié)算及注銷現(xiàn)有票據(jù)最低本金額8億美元（相當(dāng)于約62.47億港元）償付，且于完成后，目標(biāo)集團(tuán)貸款將以買方提供或安排的資金悉數(shù)及最終清償，董事會認(rèn)為可能出售事項將有助于減輕集團(tuán)的負(fù)債及利息負(fù)擔(dān)，從而改善整體財務(wù)狀況。事實上，張松橋并非第一次撿漏富力的倫敦資產(chǎn)。2022年4月，富力地產(chǎn)宣布出售Nine Elms Square（九榆廣場）50%的權(quán)益，接盤方同樣是張松橋。該項目是富力地產(chǎn)與張松橋在2017年萬達(dá)放棄后接手，位于英國倫敦Nine Elms Lane（原New Covent Garden Market）南部，總占地面積約為44.9萬平方尺（約4.99萬平方米），總可售樓面面積約170萬平方尺（約18.89萬平方米）。截止2022年3月31日，Nine Elms Square項目公司凈值約為5.773億英鎊（相當(dāng)于約56.9億港元）。按此計算，50%權(quán)益應(yīng)占28.45億港元。而張松橋花了26.6億港元就將其收入囊中，且已包括項目公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元（約13.85億人民幣）。據(jù)此，該次交易目標(biāo)公司50%的權(quán)益價僅10.1億港元。富力地產(chǎn)相當(dāng)于給張松橋打了3.55折。根據(jù)過往的交易，張松橋似乎在倫敦也有退意。2021年，中渝置地將英國倫敦的商業(yè)大廈賣給了殼王孫粗洪；同年渝太地產(chǎn)則是將Chapel Place賣出。不過價格合適又是老友求助的情況下，再入手一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對于張松橋或許也是一個不錯的選擇。