天津1月樓市進入了傳統淡季。剛剛經歷了年底沖刺，開年大家都要緩一緩。買房人也都準備回家過年，節后再說了。作為市區二、三梯隊的河東、河北、紅橋，表現如何？結果都是降，原因各不同。有的是休養生息，備戰“小陽春”。有的是無房可售，境遇尷尬。河東區1月，河東區新房成交約1.5萬方，環比下降44%。成交均價32320元/平米，幾乎與上月持平。河東去年表現相當不錯，差點就坐穩了“市區一哥”的寶座。而且，供求雙方進入了一個良性通道。需求端局面打開了，環和平河西改善帶、老城區地緣改善以及市區門檻，都有處釋放。供應端也挺熱鬧，在售盤推新，城市更新地塊補貨。總體來說，河東的狀況還是很樂觀的。成交量下降，只是按下“暫停鍵”。各項目腳步也開始放緩，成交套數環比基本打了五折。排名首位的上實仰山1月份一反常態。以往，這時候開發商都是“躺平”狀態，可它在營銷上動作不小。1月底加推了1號樓。高層110平米-135平米三室，總價367萬起。小高11號樓150平米推出特惠房源，總價590萬起。值得注意的是，在天津第一批擬出讓清單中，老工大1、2、4地塊亮相，預計上半年會有動作。排名第2的龍湖·海河硯熙臺傳來了好消息。原定26年交房，提前至25年12月31日。主推111平米和128平米的洋房。1月份推出了6套特惠房，總價402萬起。143平米疊拼還剩一棟樓。排名第3的農墾含章雅著，85-131平米現房在售，總價280萬起。排名4-10位的挑幾個關注度比較高的項目來說說。城投萬欣城1月份高層、洋房推出5套特惠房。高層89、117平米，總價258萬起；洋房132平米，總價478萬。路勁太陽城剩下一些尾房，今年最后一期住宅地塊會入市，預計要做三代產品。中交春映海河，去年部分房源交付。目前111-143平米產品在售，總價400萬起。接下來，津龍灣地塊、井岡山地塊、城投津濱大道地塊和格調第一機床廠地塊將會陸續上線。其中3個都是城市更新項目，不僅有新產品出現，城市界面也會得到一定的提升。客觀說，今年河東的看點不少，值得買房人期待一下。河北區1月，河北區新房成交約0.6萬方，環比下降55%。成交均價2萬9左右，較上月相比沒有變化，是市內六區唯一一個“2”字頭的區域。很尷尬，現在的河北樓市連TOP10都很難湊齊了。反映出目前市場中供應不足。不過，3月中車津浦智慧港會首開，單價預計在2萬5左右。后期，中山路地塊也能形成有效供應，由信達資產接管，金地負責代建，預計5月開盤。聚焦項目排名，前三名毫無懸念。中海招商十里觀瀾，相比去年四季度的“猛烈優惠”，1月份歸于平靜。1月底推出了一套148平米一梯一戶的洋房，一口價478萬，帶兩個車位。同時，小高128平米戶型，推出2套特惠房源，贈送1個車位，補貼25萬裝修，補貼后總價在400萬左右。中國鐵建西派國印，價格相當穩定。一期高層105、125、130平米現房，總價313萬起；二期高層89、109平米，總價261萬起。首創天閱海河，余房已經不多了，目前主推高層172平米高層現房，總價490萬起。還有像際華園綠道丹庭、中冶德賢華府這樣的老新盤，節奏很穩定。都處在順銷狀態，月均保持個位數去化，不太受市場熱度的影響。土地方面，天津首批擬出讓地塊，河北三十五中地塊再度出現。這宗地太艱難了，經歷了兩次價格下調都沒有出讓。主要是體量太大，開發商合不過來成本。估計未來價格還得下調，并且是國央企托底。但慶幸的是，河北區在今年終于會有新面孔亮相了，新房、土地都有動作。紅橋區1月，紅橋區是市內六區除和平外成交量最低的區域。新房共計成交約0.56萬方，環比下降56%。成交均價在3萬左右。比這更緊迫的是，區域樓市能形成有效供應的項目僅剩4個。不僅如此，土地也“斷檔”了。首批擬出讓地塊，紅橋僅有西站南廣場一宗地上榜，為城市更新地塊。順利出讓的難度不大。即便如此，紅橋庫存緊張的問題還是不能得到解決。眼下，紅橋區要成為市區第二個全現房的區域了。中海云麓公館，今年8月交付。高層96-123平米在售，總價400-550萬；小高143平米，總價720萬起。九和府現房在售，全盤不到100房源。高層134平米，單價2萬左右；洋房137平米，總價290萬起。中交春風景里一期尾房在售，二期小戶型75平米賣的很好，總價150萬起。首創禧瑞府現房在售，小高層157平米快買沒了，總價360萬起。現在紅橋只能“賣兩頭”，云麓公館賣的是南開外溢，走高端路線；春風景里賣門檻，主打低總價。中端改善完全塌腰。今年是紅橋樓市的“關鍵年”，必須要加速了。我們也看得到，紅橋正在努力，開始做城市更新，一來提升城市界面，二來補充樓市供應。西站西地塊、歐亞達地塊、耀華中學地塊、西于莊Z1、Z2地塊，將在今年陸續啟動。經歷三年棚改之后，紅橋還有大量的空地，后續還有其他的城市更新項目在排隊。只有真正的動起來，才能吸引房企和資金的流入，進而提振買房人的信心。