134億，上海龍年第一拍收官。作為雖然已經(jīng)比較慘淡，但依然可能全國(guó)最好的上海，這次土拍競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。最終，5塊地被7家國(guó)企收入囊中，看點(diǎn)十足。越秀7.54億拿到楊浦“迷你”地塊，摘得今年土拍頭籌；華發(fā)聯(lián)手中鐵置業(yè)34.7億拿下最火的閔行古美地塊；中鐵建聯(lián)合國(guó)貿(mào)，經(jīng)過(guò)搖號(hào)以49.75億拿下浦東北蔡地塊；象嶼如愿殺入市中心，15.53億斬獲靜安中興路地塊；中建八局力壓國(guó)貿(mào)，26.57億摘得寶山顧村地塊。可以看到，這次上海土拍，被地方國(guó)企和基建系國(guó)企包圓了。唯一有意愿參與本次土拍的民企大華，直接倒在了打分環(huán)節(jié)…1越秀好運(yùn)搶得頭籌上海龍年首拍，從一塊“迷你”地塊開(kāi)始。位于楊浦市光路板塊，出讓面積僅7458.94平，容積率2.3，雖然地塊很小，但利潤(rùn)率和去化率不用擔(dān)心。這塊地吸引5家競(jìng)買(mǎi)人，越秀、象嶼、建發(fā)、中鐵建、保利置業(yè)，清一色的國(guó)企和央企，而且都抱著“勢(shì)在必得”的決心。經(jīng)過(guò)11輪報(bào)價(jià)，觸發(fā)最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”階段，隨后又進(jìn)入搖號(hào)階段。最終越秀好運(yùn)“搖中”龍年上海首個(gè)地塊，拿到了上海的第六個(gè)項(xiàng)目。越秀2021年首入上海，去年保利越秀嘉悅云上成為上海TOP5神盤(pán)之一，單盤(pán)賣了超90億。嘉悅云上成為熱門(mén)樓盤(pán)去年底，越秀地產(chǎn)在11位競(jìng)買(mǎi)人中脫穎而出，摘得競(jìng)爭(zhēng)最激烈的北新涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊，據(jù)說(shuō)要打造成標(biāo)桿作品。這次開(kāi)年又拿到好地，期待進(jìn)擊的越秀，能夠憑借驚艷的新產(chǎn)品，在上海進(jìn)一步打開(kāi)局面。2華發(fā)+中鐵置業(yè)拿下古美第二塊地，吸引了更多房企參與。這塊地位于閔行外環(huán)內(nèi)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.58萬(wàn)/平，緊鄰古美華府和古美華庭，都是前兩年觸發(fā)積分的熱門(mén)樓盤(pán)。無(wú)論哪家開(kāi)發(fā)商獲取，都大概率將鎖定一個(gè)快速去化的頂流項(xiàng)目。古美地塊，吸引了14家房企組成的12位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，分別是：中海，華潤(rùn)，保利，綠城，建發(fā)，越秀，招商，華發(fā)+中鐵置業(yè)，象嶼+金茂，中鐵建，安徽高速，大華。在殘酷的12進(jìn)10打分環(huán)節(jié)中，民企獨(dú)苗大華、外地國(guó)企安徽高速被淘汰出局...經(jīng)過(guò)11個(gè)小時(shí)的漫長(zhǎng)流程，華發(fā)+中鐵置業(yè)的組合，最終幸運(yùn)摘得了這個(gè)頂流地塊。2014年進(jìn)駐上海以來(lái)，華發(fā)已躋身上海頭部，2023年華發(fā)全口徑銷售額排名上海第4，操盤(pán)及權(quán)益口徑銷售額均進(jìn)入TOP3。華發(fā)2023年上海銷售排名尤其去年，華發(fā)在上海打造了多個(gè)爆款，華發(fā)半島華庭“三開(kāi)三罄”，古美華府連續(xù)兩次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)“日光”。本次華發(fā)聯(lián)手中鐵置業(yè)，期待能夠?yàn)樯虾?lái)更多的驚喜。3中鐵建+國(guó)貿(mào)百億地塊土拍第二日的焦點(diǎn)，是浦東北蔡地塊，吸引了五組房企角逐，分別是：中海，華發(fā)+中鐵置業(yè)，保利+浦開(kāi)，中鐵建+國(guó)貿(mào)，聯(lián)發(fā)。地塊位于北蔡，處于內(nèi)中環(huán)之間，因?yàn)榕R近張江所以熱度很高。最關(guān)鍵的是，這塊地總建面高達(dá)12.23萬(wàn)方，供應(yīng)900多套住宅，未來(lái)會(huì)形成百億貨值，所以吸引來(lái)了各大國(guó)央企。最終進(jìn)入封頂搖號(hào)，中鐵建+國(guó)貿(mào)殺出重圍，49.75億拿下，聯(lián)動(dòng)價(jià)9.2萬(wàn)。當(dāng)建筑系央企紛紛扎堆上海，中國(guó)鐵建是其中表現(xiàn)最亮眼，2023年中鐵建在上海勁銷225億排名前7。在權(quán)益拿地的排行榜上，中國(guó)鐵建已經(jīng)從前10攀升到第6位，成為上海樓市的中堅(jiān)力量。2022-2023上海權(quán)益拿地排名相比其他中建系、中鐵系、建工系地產(chǎn)，中鐵建是少有的、能打出自家產(chǎn)品線口碑的房企。這次聯(lián)合拿地的國(guó)貿(mào)，也是非常有實(shí)力的廈門(mén)國(guó)企，近期國(guó)貿(mào)虹橋璟上的實(shí)景示范區(qū)亮相，驚艷了上海市場(chǎng)。國(guó)貿(mào)虹橋璟上實(shí)景示范區(qū)期待中鐵建+國(guó)貿(mào)這一對(duì)強(qiáng)強(qiáng)組合，能為上海市場(chǎng)再次貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。4中建八局收了冷門(mén)相比其他地塊，寶山顧村地塊就冷清不少，僅有中建八局和國(guó)貿(mào)參拍。這塊地雖地處1號(hào)線和7號(hào)線的中間，但距離1號(hào)線約3.9公里，距離7號(hào)線約4.4公里，軌交配套存在明顯劣勢(shì)。最致命的是這塊地聯(lián)動(dòng)價(jià)5.1萬(wàn)，價(jià)格比招商的潘廣路TOD還要高，可以想象未來(lái)會(huì)面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。最終中建八局通過(guò)一輪報(bào)價(jià)，總價(jià)26.57億，拿下這塊冷門(mén)地塊。不過(guò)總爺也發(fā)現(xiàn)，相比其他房企，中建八局在顧村是有優(yōu)勢(shì)，在這開(kāi)發(fā)過(guò)紅盤(pán)中建·熙江岳。中建·熙江岳效果圖如今時(shí)隔兩年，市場(chǎng)環(huán)境變化，又面對(duì)招商時(shí)代樂(lè)章這樣王炸級(jí)別競(jìng)品，不得不為中建八局捏把汗了。中建八局地產(chǎn)板塊中建東孚總部也位于上海，去年連續(xù)斬獲了奉賢、虹口等地塊，奉賢的中建御璟園最近即將入市。期待溢價(jià)拿下冷門(mén)塊的中建八局，可以用產(chǎn)品和銷售表現(xiàn)，回?fù)羰袌?chǎng)的質(zhì)疑。5象嶼終于入主內(nèi)環(huán)本輪土拍地塊大多位于外環(huán)，唯一一塊位于市中心的，就是靜安中興路地塊。地塊距離8號(hào)線中興路站、3/4號(hào)線寶山路站都是步行可至，周邊還有多個(gè)頂流商圈，地理位置十分優(yōu)越。這塊地總建筑面積只有1.95萬(wàn)方，包含歷史保護(hù)建筑，吸引了四家實(shí)力房企角逐：保利發(fā)展、招商、象嶼、上海城建。最終象嶼搖號(hào)，15.5億摘得地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)公寓12.5萬(wàn)/平，風(fēng)貌別墅18萬(wàn)/平。雖然地塊小，但風(fēng)貌地塊開(kāi)發(fā)難度眾所周知，且面臨著中興路社區(qū)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，既是機(jī)遇、也是挑戰(zhàn)。眾多深耕上海的外地國(guó)企中，象嶼是非常堅(jiān)定的一家，2023年象嶼地產(chǎn)全年銷售約425億，其中象嶼上海銷售約285億，排名前5。2023年上海房企全口徑排行榜近兩年象嶼在上海規(guī)模拓張很快，項(xiàng)目大多分布在嘉定新城、大虹橋、吳涇等外圍板塊。本次象嶼如愿殺入市中心，期待他們的表現(xiàn)。6龍年上海土拍之變1）國(guó)央企巨頭，進(jìn)一步形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本次唯一參拍的民企大華，令人唏噓的倒在了打分環(huán)節(jié)，土拍機(jī)制的變化，讓民企、中小型國(guó)企，失去了撿漏的機(jī)會(huì)。2）建筑系拿地兇猛，要成為中流砥柱前兩年諸多建筑系央企、建工國(guó)企在上海的成功，堅(jiān)定了大家深耕上海的決心，也讓建筑系拿地愈發(fā)兇猛。3）土拍熱度下滑，中小房企作壁上觀相比去年同期的開(kāi)門(mén)紅，本輪土拍還是略顯沉悶，只有大家熟悉的這些巨頭，很多中小型國(guó)企都選擇了觀望。一方面是政策持續(xù)發(fā)力，但外環(huán)樓盤(pán)、尤其是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)熱度并未有實(shí)質(zhì)的提升，讓很多房企拿地動(dòng)力不足；另一方面隨著其他城市陸續(xù)放開(kāi)，很多房企也在等待進(jìn)一步風(fēng)向信號(hào)，所以這次選擇讓子彈再飛一會(huì)。對(duì)于上海土拍國(guó)企包場(chǎng)，大家怎么看？歡迎留言交流。